国土局干部党课浅谈土地收储流程及案例探讨
2025-01-06
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国土局干部党课——浅谈土地收储流程及案例探讨
一、土地储备制度简介
从 1996 年设立的上海土地发展中心开始，我国的土地储备机构经历了从
无到有再到逐步规范的过程，目前全国已经有 20xx 多个土地储备机构，
对土地储备机构的制度规范也同样是逐步的发展和完善。土地储备制度
应该来讲是土地招拍挂制度的产物，根据土地管理法规定了“对于经营
性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土
地”（这是超有中国特色的“市场制度”，奠定了今天的土地市场格
局，也是房地产市场发展繁荣的最重要前提），伴随着招拍挂制度的实
施，马上面临的问题就是什么样的土地才具备招拍挂的资格，只有完成
了收储手续的土地才具有招拍挂资格，因此土地储备制度应运而生。那
么手续完备储备土地需要哪些条件呢？条件一，储备土地必须是国有建
设用地。我国土地按所有权来说分为国有土地和集体土地，按利用类型
来说可分为建设用地和非建设用地（包括农用地、未利用地）。在自然
资源系统有个名词全称为“农用地转用与土地征收”，这是非国有建设
用地变为国有建设用地必须的一环，需要经过省级人民政府或国务院审
批（根据《土地管理法》第四十五条规定：征用下列土地的，由国务院
批准：(一)基本农田；(二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；
(三)其他土地超过七十公顷的。）
条件二，储备土地的使用权必须在地方政府手中。在“农转征”环
节中，土地需要经过或“征”或“转”、或二者并行，转，指的是土地
用途的转变，把农用地和未利用地转为建设用地。征，指的是征收，把
集体所有权土地变成国有土地。举例而言，集体非建设用地转为国有建
设用地，就需要集体土地征为国有，即征收；同时需要非建设用地转为
建设用地，即转用，这就要“即征又转”；“只征不转”（集体土地转
为村庄建设用地，如农民建房就是标准只转不征）；“只转不征”（改
变土地的权属性质，土地所有权不变，但土地用途发生变更）。这些程
序确保了土地资源的有效配置和合理利用，同时也保障了国家和集体的
利益。
二、土地储备制度的作用与意义
土地储备制度作为我国土地管理的重要组成部分，其作用与意义不容小
觑。首先，土地储备制度有效解决了城市化进程中的土地供需矛盾。随
着我国城镇化进程的加快，城市建设用地需求日益增加，而土地资源有
限，如何高效利用现有土地资源成为亟待解决的问题。土地储备制度通
过提前规划和集中管理，确保了城市建设用地的有序供应，避免了因土
地资源分散而导致的城市建设无序扩张。其次，土地储备制度促进了土
地市场的健康发展。土地储备机构通过对土地进行统一收储、整理和出
让，不仅提高了土地利用效率，还规范了土地交易市场，减少了土地交
易过程中的腐败现象，维护了市场的公平竞争环境。最后，土地储备制
度有助于优化城市空间布局。通过科学合理的土地储备和规划，可以引
导城市发展方向，促进城市功能区的合理划分，提升城市综合竞争力。
三、土地储备制度的实践与发展
自土地储备制度实施以来，各地政府结合实际情况，积极探索适合本地
的土地储备模式，取得了一系列显著成效。例如，北京市通过建立多层
次的土地储备体系，实现了土地资源的高效配置和合理利用。上海市则
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